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桐城古为“七省通衢”、“中国文都”、“江淮城”之美誉，是中国文学大的散文流派--桐城派的发祥地，表演艺术家严凤英的故乡。她位于安徽省中部偏西南，地处长江经济协作区腹地，是皖江城市带承接产业转移示范区的前沿阵地和合肥经济圈南翼门户城市。

2014年以前，随着城市建设和经济发展，桐城稳步提升，房价水平亦突破5000元/平方米大关。然而，2014年市场观望气氛浓厚，桐城人口吸附能力不强，以本地置业和外地务工人员返乡置业为主流，且市场供应量仍处于高位水平，致使房价水平进入下行通道。2015年，在“促消费、”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，但各级城市分化进一步加剧，桐城市作为典型的四线城市，2015年桐城楼市量价上涨或下跌？市场库存压力究竟有多大？春节期间楼市又会呈现出何种景象？笔者将逐一解答。

一、历史文化名城，区位突出，迈入高铁时代

桐城位于安徽省中部，北距合肥98公里，南至安庆市68公里，是皖西南的交通枢纽和承东启西的通衢之地，更是皖江城市带承接产业转移示范区的前沿阵地和合肥经济圈南翼门户城市。桐城现辖1个桐城经济技术开发区、1个省级双新经济开发区、12个镇和3个街道，总面积1571平方公里，总人口75万。206国道、合九铁路、沪蓉高速等三大交通动脉纵贯全境，水路菜子湖通江达海，交通区位明显。合安高铁项目正式在桐城市开工建设，预计2020年正式通车，届时桐城到合肥缩短至半个左右，该项目的建设能显著拉近桐城与合肥、皖江城市带与环鄱阳城市圈的时空距离，又能与已开通的宁安高铁以及规划之中的北沿江高铁等形成“米字型”交汇，对打造安庆连南接北、承东启西的区域性交通枢纽意义重大。

图：皖江城市群

二、经济实力强劲，房地产热度不足，风险较低

经济增速快，城市。2010-2015年，桐城市经济实力稳步提升，gdp和人均地区生产总值的复核增长率分别达11.1%和12.8%，先后荣获“乡镇企业百强市”、“徽商具城市”等称号。2015年，全市实现地区生产总值227.1亿元，同比增长8.2%，增幅高于安庆平均水平1.1个百分点。其中，第三产业实现增加值53.8亿元，同比增长10.9%，增速高于全市gdp增速2.7个百分点。桐城电子商务产业园投入运营，阿里巴巴桐城产业带正式上线等，产业结构进一步得到优化。

产业集群明显。截至到2014年，桐城市现有个体工商户和私营企业15000余家，从业人员超过10万人，个私企业完成工商税收占全市总量的75%，8家民营企业进入全省50强，15家企业进入全省200强。市内现已形成以印刷包装、机械制造、塑料加工、家纺服装、建材化工、农副产品深加工为主导的六大行业，产业集群效应更加凸显。

房地产热度不足，风险较低。2010-2014年，桐城市全社会固定资产增速呈上升趋势，近四年的复核增长率达21.8%，2014年全社会固定资产221.4亿元，增长14.6%。从历年的房地产开发占固定资产的的比重来看，除2013年达7.3%外，其余年份均在6%以内。

三、乡下进城与返乡置业成市场主流

随着桐城经济的发展，就业岗位逐渐增加，近几年桐城常住人口增长明显，部分外来务工人员返回桐城工作、置业。这一群体，是近两年房地产市场需求的重要力量。目前桐城城镇化率较低，根据政府规划，未来十年将桐城打造成建成区面积50平方公里、城区居住人口超50万建设合安之间区域性经济。另外，未来桐城市商品房的改善型需求和养老需求仍存在较大的空间。

四、房地产市场供需季节性波动明显，库存压力依旧较大

年终岁末，房企加大推盘力度。2015年全市共批准预售商品房面积87.63万平方米，同比下降25.2%。1月、2月和12月的批准预售面积明显高于其他月份，进一步说明年底和春节期间桐城大量务工返乡成为市场的主力购房群体。2015年全市商品房实际销售合同备案面积76万平方米，同比增长6.25%，合同销售金额31.72亿元，同比增长7.78%。

2015年桐城商品房和商品住宅销售均价微幅上涨，全市商品房合同备案均价为4168元/平方米，商品住宅合同备案均价3970元/平方米。12月5日桐城碧桂园开盘，推出精准修花园洋房产品，开盘劲销6个亿，12月备案成交金额3.6亿，销售均价达5898元/平方米，有效拉升12月的销售均价。

图：2015年1-12月桐城市商品房和商品住宅销售均价

库存压力依然较大。截止到2015年12月底，全市商品房可售面积为197.6万平方米，同比增长6.88%，其中商品住宅可售套数11758套，可售面积达134.1万平方，同比增长3.15%；按照前六个月的销售面积均值来算，当前商品房和商品住宅的可售面积仍分别需要32.8月和24.4月，库存压力依旧较大。

改善性产品成为主力。2015年全市商品住宅销售均价在3000-5000元/平方米成交多，占比高达68.41%，成为市场的主导消费价格。2015年全市商品住宅热销户型面积100-120平方米和120-144平方米占比总和高达75%。

图：2015年1-12月桐城市商品住宅价格段

图：2015年1-12月桐城市商品住宅面积段

五、桐城步入春节抢房期，各大开发商各显神通

近几年桐城市楼盘数量逐渐增多，春节回家感受深的就是沿街的各大楼盘广告，高楼林立，据笔者不完全统计，桐城目前在售和待售楼盘40余个，85%集中在城区和开发区，15%分布在下属乡镇。

从桐城的人口情况可以得知，桐城在外务工人员仍然比重较高，而务工人员春节返乡也成为各大楼盘春节期间抢占客户的一大机会，2016年春节各大楼盘均推出不同形式的“新年置业计划或新年钜惠来袭”，有碧桂园的“返乡车票购房优惠外”、文峰集团的“年货节”、金马地产的“新春六重大礼”等，各大房企各显神通，相信2016年春节桐城楼市又会迎来一个暖冬。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。