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7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。

中国人民银行货币政策司司长邹澜在会上介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少了一点。

值得注意的是，在这次新闻发布会上，金融管理部门还就市场关心的存量房贷利率调整问题作出了回应。

邹澜指出，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

上半年个人住房贷款余额为什么会出现总体减少？原因在于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

于是就出现了不少媒体报道的一幕：银行里准备提前还房贷的客户排起了长队。

不少人提前还房贷，这当然是一种理性的行为。试想一下，过去存量房贷利率往往偏高，与新增房贷形成了利差，如果贷款人手里有一笔闲钱，持有现金的收益率极低，而且拿去理财或进行其它投资，收益也不理想，却还要背负利率较高的房贷，多数人会如何选择？当然是还贷更划算。

不管提前还贷还是以新贷养旧贷，都是存量按揭贷款利率偏高导致的现象。

来自政策层的最新表态，引发了市场对降低存量房贷利率的预期。

但是客观地说，利率调整何时落地还需要一定时间。因为商业银行和个人之间的贷款受《合同法》的保护，而法律对贷款的利率和贷款期限都有明确规定。

所以，即便是央行，目前也只是说，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

看来，问题的关键在于银行方面。

就银行而言，与借款人自主协商变更合同约定，降低存量房贷利率，肯定会带来息差损失。但是尽管有一定损失，银行只不过赚少了，并未亏损。

相比之下，大量客户提前还贷所导致的损失可能更大。

因为客户一旦把钱还掉，对于银行来说，意味着这笔优质资产彻底丧失。而且房贷客户都是优质客户，他们提前还贷走了，银行要再开发同样优质的新客户并不容易。

因此，存量房贷利率下降，对贷款人当然是很大利好。而要银行在提前还贷和下调利率之间选择，两害相权取其轻，其更愿意选择后者也是不言而喻的。

对宏观经济来说，存量房贷利率下降则有望对居民消费产生强刺激作用。

不过，在央行表态之后，中国银行、建设银行、招商银行等多家银行对媒体表示，关于存量房贷降息，至今“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。

看来，存量房贷利率调整的信号出现了，但何时真正落地，具体如何调整，还需要进一步观察。

鉴于2008年存量房贷利率下调是由中小银行所引发，直到2009年初，争夺客户的压力才导致国有大行跟进，因此，有专业人士研判，本轮存量房贷优惠可能还会从中小银行开始，进而扩散到大型国有银行。