房天下产业网-尊龙凯时ag旗舰厅官网

房地产市场系列去库存执行手段正在逐步接近“落地”，包括多个主管部门，正在相关细化房地产市场去库存的有关手段。随着经济工作会议落幕，这些落实手段或将很快出台。

房地产市场去库存的落实手段涉及广泛，或涉及由地方政府对新晋城市居民购房给予优惠、城市棚户区改造货币化补偿、城市农民工合理享受城镇住房保障、引导开发企业合理等手段均包含其中。不过，房地产市场去库存的系列手段，恐怕将很难涉及一线城市限购政策的解除。

12月21日，经济工作会议结束。新华社播发的会议公报显示，经济工作会议提出“化解房地产库存”，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，要取消过时的限制性措施。

涉及范围颇广

“从习近平总书记提出房地产市场‘去库存’以来，相关的主管部门都在筹备房地产市场去库存的有关手段和具体政策工具，包括多个部门都参与了这项工作。”12月22日，一位接近决策层的人士如是说。

2015年11月，中共总书记习近平主持召开领导小组工作会议。习近平在讲话中提出，要化解房地产市场库存，促进房地产市场稳定发展。随后，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出“以新型城镇化稳定住房消费，去化房地产库存”的总体思路。

按照国务院的工作安排，有关部门，开始参与到房地产市场去库存落实手段的研究制定当中。与以往房地产市场的政策和文件不同，此次政策手段的涉及范围，较为广泛，在一定程度上超出了房地产行业是市场本身的边界。

多位参与政策咨询的人士表示，房地产市场去库存的思路，早产生于2014年底，在当年度住房和城乡建设系统工作会上，住建部就已经明确提出，要求库存较大的城市，要“千方百计”去库存。

2015年11月领导小组工作会议召开前，住建部围绕当前房地产市场、住房制度改革、城市基础设施建设、管理等问题，向 决策层进行了专题汇报，其间即包括“去库存”的有关内容，得到了 决策层的认可，后被专门提出，成为核心思路所在。

据了解，具体的去库存手段可能包括，加大农村居民到中小城镇和区域城市的力度、扩大城市住房保障范围、房地产企业适当降低商品住房销售价格的引导和鼓励政策以及取消已经过时的限制性措施等。

难涉一线城市限购

12月21日晚间，新华社播发的经济工作会议公报，在第三项“化解房地产库存”内容中提到，“要取消过时的限制性措施”。这一表述，立即被外界解读为北京、上海等仍在执行限购政策的城市，可以取消限购。

然而，多位参与政策咨询的人士说，“要取消过时的限制性措施”并不专指北京、上海等仍在执行限购政策的城市要取消限购政策。“按照惯例，经济工作会议一般情况下，不会专门针对特定的几个城市进行会议公报的内容表述。”

从2014年底开始，去库存成为住房和城乡建设系统工作的主要思路。于是，从2015年开始，多个地方政府开始尝试突破此前限购政策。截至目前，原有执行限购政策的城市，除北京、上海等个别特大型城市外，基本上均已经取消了原有的限购政策。

因此，限购政策的问题，已经不是性的经济问题，所以，按照惯例，非、全局性的经济问题，尚不具备成为经济工作会议公报内容的“条件”。

房地产领域“过时”的限制性措施还有很多，在建设、规划、土地获取、销售等环节，都有体现。本届政府提出减政放权、减少不必要的审批的执政思路，“要取消过时的限制性措施”实际上就是这种施政思路的延续。

集中“二线以下”

“从现在的情况看，房地产市场库存主要集中在二线、三线、四线城市，所以，去库存的重点，是在二线以下的城市，北京、上海等城市，在2015年330新政以来，库存去化的速度是比较理想的。”参与政策咨询的人士称，这也是“取消过时的限制性措施”不会涉及特大型城市限购的原因所在。

因此，大量去库存的具体实施手段，将集中在二三四线城市发挥作用。目前，部分政策已经开始实施，如加大棚户区改造力度以及其中货币化补偿安置的比例，从而引导棚改需求有效进入商品房市场，从而起到用市场规律去化房地产市场库存的作用。

中指研究院发布对“十三五”房地产市场的趋势展望(下称“报告”)称，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用，市场平稳发展，但是三四线城市去库存将迎大考，而房企也将加速分化。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，报告称，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011~2015年基本持平。商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。

中指研究院对几十个三四线城市的实地调研与分析结果显示，约八成的三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。其中镇江、锦州、余姚等城市土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等城市库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。

中指研究院常务副院长黄瑜女士认为，化解房地产库存是2016年经济工作和房地产业发展的重点。鼓励房地产业扩大新需求、支持农民工购房、开拓商品房源向租赁市场转化等将同步助力房地产库存去化。也鼓励企业促销，以刺激更多需求入市，为此，通过财税政策减免、金融货币政策支持等，降低企业成本，减轻企业资金链压力，持续发挥市场主体的去库存积极性。

展望2016，房地产发展的宽松政策环境仍将持续，但如何使已出台的多项政策不断形成衔接与协同，更好的形成政策合力，仍需要各级政府与企业不断进行执行层面的探索，去库存之路才刚刚开启。