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尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页讯：[微博]1月16日发布2014年以来，我国房地产市场进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，同时信贷环境持续收紧，观望情绪浓厚，需求入市放缓，主要城市库存高企，短期供过于求矛盾加剧，“去库存”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。【】【更多报告】

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1.库存现状：库存量达近五年高点，出清周期处于较高水平但逐步回落

商品住宅库与出清" alt="2010年至今一线城市整体商品住宅库存量与出清周期" src="//cdnn.soufunimg.com/img/news/2015_01/19/industry/1421638857379_000.jpg" type="image"/>

受销售下降、供应增加影响，一线城市库存量持续攀升至近五年高点，出清周期处于近五年来较高水平，但2014年下半年以来有所下调。2014年12月，四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米，达近五年高水平，较2013年12月增长近千万平米。2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，为近五年高。但下半年以来，受信贷政策利好影响，出清周期大幅缩短，12月降至12.5个月。

从库存量看，至2014年底，除北京外其他三城市均达近五年高值。除北京外，其余三个城市库存量均创五年新高，上海可售面积（不含保障房）突破1300万平方米，广州库存量接近1000万平方米。

从出清周期看，各城市2014年均值较2013年显著延长，处于近五年较高水平，但均未超过15个月。四个城市出清周期均低于15个月，广州、深圳出清周期均为近五年长，北京、上海出清周期也处于较高水平。

2014年市场成交下降，供应增加，销供比达近五年低值，供不应求态势显著缓解。2014年四个一线城市月均成交量为246万平方米，同比下降16%，而供应量同比大幅增长28%，至331万平方米。销供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8，也是近五年低水平。

2014年各城市销供比均低于1，除上海外均为近五年来低值。2014年四个城市销供比均低于1，短期内表现为供大于求。具体来看，北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，广州由1.1降至0.9，深圳由0.9降至0.7。

2.各城市重点分析：一线城市未来需求旺盛，土地供应节奏放缓，中长期库存压力不大

(1)北京：土地供不应求，人口持续增加，未来需求依然充足

供应：土地供应不够充足，存量宅地消化时间短

住宅用地供不应求，土地溢价。2010年至今，北京住宅用地共推出6158万平方米，其中成交5236万平方米，平均溢价率为36%。住宅销售面积大于住宅用地成交面积。2010年至今，北京商品住宅销售面积共计5664万平方，多于住宅用地成交面积。据测算，存量土地消化时间为2.28年，在重点城市中属于较短的水平。

需求：常住人口持续流入，刚需与改善性需求突出，未来住房需求旺盛

常住人口数量持续增加，住房需求不断提升。2013年北京常住人口为2115万人，较2012年增长2.2%。尽管自2010年北京市提出控制人口无序过快增长以来，常住人口增速大幅下降，但仍保持在2%以上。“第六次人口普查”数据显示，2010年北京家庭户数为668万户，较2000年增加258万户，增长率为63%。人口净流入及家庭户数增加，住房需求量不断提升，推动房地产市场发展。

高校学生基数大，是刚性需求的重要来源。2013年北京高等在校学生总量为59万人，高校毕业人数为15万人。假设其中仅30%的学生毕业以后留京工作，就将带来近10多万套的住房需求。由于经济发达、工作机会多，北京还吸纳了众多外地和海外高校毕业生来京就业，为北京住房市场提供了源源不断的刚性需求。

人均居住面积低于平均水平，未来改善性需求旺盛。2010年北京人均住房建筑面积为29.3平方米/人，较2000年提高8.3平方米/人，但低于平均水平的31.1平方米/人。2010年北京平均每户住房间数为2.33间，较2000年下降0.42间。

(2)上海：土地供应节奏放缓，人口聚集需求增加，未来库存压力不大

供应：土地供应放缓，溢价率居高不下，土地储备不足

土地供应不足，溢价率居高不下，土地成本高。2010年至今，上海住宅用地共推出7879万平方米，其中成交7149万平方米，平均溢价率为38%。住宅销售量仍处高位，土地储备量不断减少，未来供应压力突显。2010年至今，上海商品住宅销售面积共计7812万平方米，比宅地成交量多663万平方米。据测算，目前上海的存量土地消化时间为2.06年，在主要城市中也处于较低水平。

需求：常住人口持续流入，人均住房面积较小，未来住房需求旺盛

上海是我国大城市，2013年常住人口为2415万人。尽管近三年人口增速放缓，但每年仍有30万以上的人口增量。2013年上海家庭户数为528万户，较2000年增加52万户。人口持续增长，必然带来住房需求。

信贷政策放松，降低购房成本，促进潜在需求入市。9月30日央行超预期放宽限贷政策，加大对个人住房贷款需求的支持力度；11月21日央行下调金融机构人民币贷款基准利率，降低购房信贷成本；11月上海公积金贷款调整，符合条件的二套房公积金贷款政策按照首套房执行，并下调个人公积金贷款利率。信贷政策频频利好楼市，需求不断释放。

居住环境有待改善，未来改善性需求充足。2010年上海人均住房建筑面积为27.3平方米/人，较2000年提高3.3平方米/人，但仍低于平均水平的31.1平方米/人。

(3)广州：短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城

供应：宅地供应收紧，缓解短期库存压力

2010年至今，广州住宅用地共推出3755万平方米，其中成交3126万平方米，平均溢价率为22%。

政府供地节奏放缓，土地成交量小于住宅销售量，缓解短期库存压力。2010年至今，广州商品住宅销售面积共计3465万平方米，而这期间住宅用地成交面积为3126万平方米。

需求：常住人口持续流入，广佛同城长期利好穗城，未来住房需求旺盛

2013年广州常住人口接近1300万人，每年仍有10万人的增量。

人均居住面积低于平均水平，未来需求旺盛。2010年广州人均住房建筑面积为26.8平方米/人，较2000年提高6.1平方米/人，但仍低于平均水平的31.1平方米/人。

广佛同城长期利好广州楼市。广佛线的联通，极大地缩短了广州和佛山的通勤时间和成本，佛山东部一些位于广佛沿线的楼盘热销，在一定程度上影响了广州住宅楼盘的去化，但随着未来两市在产业布局、环境保护、服务辐射等多个方面合作的深化，这种影响将逐步减弱。

(4)深圳：住房自有率低，居住环境有待改善，未来需求旺盛

供应：土地供应严重不足，土地存量消化时间短

土地供应严重不足，存量宅地消化时间短，未来供地压力较大。近五年来深圳住宅用地供应量持续减少，年均供地142万平米，明显低于同期商品住宅销售面积的344万平米，长期看供应严重短缺。2010、2011、2014年推出的住宅用地全部成交，受住宅用地供应减少影响，2013年和2014年土地溢价率飙升。根据测算，深圳市当前存量土地消化时间仅为0.51年，在处于较低水平。

需求：常住人口超1000万，住房自有率低，人均住房面积低

深圳市常住人口数超1000万，外来流动人口占比高。“十二五”规划以来，人口增长率大幅下降，目前基本维持在1%以内，每年新增人口8万人。从人口结构来看，深圳常住人口与户籍人口比例高达3.42，户籍人口与外来人口“倒挂”，深圳的人口吸纳能力较强。

人均居住面积小，未来改善空间较大。根据2010年普查数据，深圳市家庭户人均住房面积仅为21.35平方米，明显低于均值，也低于其他三个一线城市。

深圳住房结构中，租赁占比超7成。由于常住人口总量中外来流动人口占比高，这部分人群主要选择租房居住。根据2010年普查数据，深圳市家庭户住房来源中，租赁比例高达73.4%，潜在购房需求巨大。但值得注意的是，由于深圳实行限购政策，并且房价较高，外来流动人口中有多大比例能够有资格、有资金购买住房成为决定需求的关键。

3.结语：一线城市需求旺盛，适当刺激即可去化，消化库存压力不大

一线城市库存压力较小，长期看主要是供应不足的问题。目前一线城市的出清周期普遍在12-14个月，2014年四季度以来需求逐步释放，库存去化压力不大。

从需求端来看，一线城市需求仍强劲。近三年，北京、上海每年新增的城镇人口均维持在30万以上，人口聚集必然增大住房需求。

从供应端来看，目前一线城市已经出让的住宅用地去化时间维持在3年以内，北京的土地消化时间为2.3年，深圳仅为0.5年。未来土地供应量将成为这些城市房地产市场发展的关键因素之一。

尽管整体而言，北京、上海等一线城市库存压力不大，但从不同的产品类型来看，仍有部分产品面临库存高企、去化乏力的风险，如部分地价成本过高的高价项目，其销售周期长，资金回笼能力较差，风险较高；又如部分位于城郊的商业类项目，本身具有土地使用周期短、配套设施不完善、居住人员复杂等缺陷，销售速度也较为缓慢。

建议政府：加快土地供应，盘活存量，加快保障房供应，调整中长期供求平衡。短期内不宜取消限购，可根据房地产市场变化，灵活调节限购政策。

建议企业：城市布局上，应侧重于一线城市及部分表现不错的二线城市，减少在三四线城市的；拿地上，由于一线城市宅地价格不断攀升，拿地成本大幅上升，而房价涨幅收窄，应综合权衡；产品定位上，目前一线城市仍以刚需和改善性需求为主，需求具有一定的市场空间，但销售周期较长，可进行有针对性的产品设计。