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尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页讯：2014年以来，我国进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，同时信贷环境持续收紧，观望情绪浓厚，需求入市放缓，主要城市库存高企，短期供过于求矛盾加剧，“”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。

然而，不同城市面临的去化压力显著分化。中指研究院基于creis中指数据，推出“中国各级城市库存状况大盘点”系列专题，旨在分析不同城市库存现状，挖掘城市中长期供求特点，并对不同城市提出针对性去库存建议。

1.库存现状：库存量达近五年高点，出清周期处于较高水平但逐步回落

受销售下降、供应增加影响，库存量持续攀升至近五年高点，出清周期处于近五年来较高水平，但2014年下半年以来有所下调。

商品住宅库与出清周期" alt="一线城市整体商品住宅库存量与出清周期" src="//cdnn.soufunimg.com/img/news/2015_01/14/industry/1421217657962_000.jpg" type="image"/>

库存量：各城市可售面积均持续攀升，至2014年底，除北京外其他三城市均达近五年高值。

出清周期：各城市2014年均值较2013年显著延长，处于近五年较高水平，但均未超过15个月。

供应：2014年供应量大幅增长，月均供应量突破300万平米，创近五年高。

成交：2014年成交量大幅下滑，为近五年较低水平。

销供比：2014年一线城市销供比为0.8，达近五年低值，供不应求态势显著缓解。2014年各城市销供比均低于1，除上海外均为近五年来低值。

2.各城市重点分析：一线城市未来需求旺盛，土地供应节奏放缓，中长期库存压力不大

(1)北京：土地供不应求，人口持续增加，未来需求依然充足

供应：土地供应不够充足，住宅销售面积大于住宅用地成交面积，存量宅地消化时间为2.28年。

需求：常住人口持续流入，高校学生基数大，人均居住面积低于平均水平，刚需与改善性需求突出，未来住房需求旺盛。

(2)上海：土地供应节奏放缓，人口聚集需求增加，未来库存压力不大

供应：土地供应放缓，溢价率居高不下，住宅销售量高于宅地成交量，土地储备不足。

需求：人口突破2400万人，每年新增30万人，人均住房面积较小，未来住房需求旺盛。

(3)广州：短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城

供应：宅地供应收紧，住宅销售量大于住宅用地成交量，缓解短期库存压力。

需求：人口持续流入，每年增加10万人；人均居住面积为26.8平方米/人，低于平均水平；广佛同城长期利好穗城，未来住房需求旺盛。

(4)深圳：人口密集，住房自有率低，居住环境有待改善，未来需求旺盛

供应：土地供应严重不足，存量宅地消化时间为0.5年，未来供地压力较大。

住宅用地成交面积明显低于住宅销售面积。

需求：常住人口超千万，每年新增人口8万人。

人均居住面积小，明显低于均值，也低于其他三个一线城市。

住房自有率低，租赁占比超7成，未来改善空间较大。

3.结语：一线城市需求旺盛，适当刺激即可去化，消化库存压力不大

建议政府：

加快土地供应，盘活存量，加快保障房供应，调整中长期供求平衡；

短期内不宜取消限购，可根据房地产市场变化，灵活调节限购政策。

建议企业：

城市布局：应侧重于一线城市及部分表现不错的二线城市，减少在三四线城市的；

拿地：由于一线城市宅地价格不断攀升，拿地成本大幅上升，而房价涨幅收窄，应综合权衡；

产品定位：目前一线城市仍以刚需和改善性需求为主，需求具有一定的市场空间，但销售周期较长，可进行有针对性的产品设计。