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2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。中指研究院现场发布《2024上半年中国住房租赁市场总结与展望》报告。

一、2024上半年中国住房租赁市场总结

租金走势方面，2024年上半年，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房入市供应等因素影响，住房租赁市场运行面临一定压力。根据中指50城住宅租赁价格指数，上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%；月度来看，住宅租金波动呈季节性特征，但春节后和年中毕业季租金上涨动力相对有限。分梯队来看，一线、二线、三四线代表城市上半年租金累计均下跌。

租客特征方面，中指研究院2024年中租客调查结果显示，高学历青年人是租赁市场主要客群。2024年上半年，受市场租金下跌影响，租客选择增多，64%的受访租客在租约到期后计划换租，首要原因为“市场租金下跌，可以租到更便宜的房子”。在目前租住集中式公寓的租客中，仅31%未来仍计划租住集中式公寓，集中式公寓面临“留客难”挑战。

政策方面，中央层面，2024年上半年政策聚焦金融支持和消化存量等方面，1月“住房租赁金融17条”的正式出台进一步改善了住房租赁企业的融资环境，5.17房地产新政推出3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购房企已建成未出售商品住房用作配售型或配租型保障房，其中转化为保租房或成为消化存量房产的重要方式。地方层面，据不完全统计，上半年，各地政府共出台住房租赁政策80余次，供需两端协同发力促进行业平稳健康发展。

保租房发展方面，根据重点城市公布的年度保租房筹集计划，2024年保租房计划筹集规模较去年有所减少，但绝对量仍保持较高水平，且各城市积极筹集保租房，部分城市已接近完成年度目标。2024年一季度，已上市保租房公募reits核心财务指标表现稳健，底层项目出租率均维持在90%以上。3支保租房reits集中发布扩募公告，多家企业宣布启动保租房reits申报工作，保租房reits市场呈现“首发 扩募”双轮驱动格局。

长租企业方面，住房租赁优秀企业紧抓市场机遇，积极拓展规模，保持行业领先地位；地方国企系企业随着保租房大规模筹集，市场份额快速提升。企业运营层面，住房租赁优秀企业积极优化经营策略，提升资管能力；积极探索产品迭代升级，完善租赁产品体系；不断优化服务体系，改善居住体验，为租户打造理想生活空间。

二、住房租赁市场发展趋势展望

短期来看，住房租赁市场既有机遇也有挑战。2024年下半年，租金仍有下行预期，叠加保租房供应仍处高位，市场竞争加剧，长租公寓项目运营面临挑战；但同时，随着市场资产价格持续回落，叠加各地积极出台消化存量的相关政策，长租公寓企业迎来轻资产管理输出或重资产低成本获取优质资源的市场机遇。

在此背景下，住房租赁企业应加强对前期市场研判的重视程度，通过科学系统的手段进行城市与板块的选择，提高项目投资的精准性；并应当聚焦租客痛点问题，用心打造产品，强化运营管理，努力留住客户，提高租客续约率；同时加强品牌app或小程序等自有渠道建设，优化用户体验，拓展获客渠道，加强品牌推广，充分展示企业运营管理能力，助力业务发展。