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2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。中指研究院现场发布《2024中国商业地产发展白皮书》。

一、增量市场：商办用房开发投资下滑，土地成交处近年低位，新开购物中心中二线城市占比超四成

商办新房市场：行业下行压力仍较大，房企资金压力不减，叠加商办市场供大于求态势未改，导致企业投资、开工能力和意愿均不足。2024年1-5月，全国商办用房开发投资额同比下降9.7%，新开工面积同比下降26.4%，销售面积同比微增0.5%。

商办用地市场：2024上半年，全国300城纯商办用地推出及成交面积分别为4778万平方米、4177万平方米，同比分别小幅增长2.1%、6.2%，土地供需规模均处近十年低位，增量规模持续缩量成为商办市场的长期特征。

新开业购物中心：2024年1-5月，全国共新开业3万方以上购物中心89个，开业节奏有所放缓。企业投资布局更加聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市，1-5月一、二线城市新开业项目数量合计占比约61%，其中二线城市占比约44%。

二、存量市场：商办租赁需求温和复苏，但供大于求态势未改，头部企业强化运营能力实现稳健经营

商业项目分布：截至2024年5月，全国3万方以上已开业购物中心总数约6400个（约5.6亿平方米），其中五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）占比约60%。以2023年末城镇常住人口计算，我国城镇人均购物中心面积约0.6平方米，整体增量开发空间已较小。

商办租赁市场：2024上半年，消费市场和服务业经济均延续恢复态势，商铺和写字楼租赁需求温和复苏，商铺租金涨幅收窄，以价换量态势下写字楼租金仍下跌。具体来看，百街商铺平均租金为24.37元/平方米/天，上涨0.09%，涨幅较2023年下半年收窄0.01个百分点；百mall商铺平均租金为27.17元/平方米/天，上涨0.25%，涨幅较2023年下半年收窄0.07个百分点。二季度重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下跌0.29%，上半年累计下跌0.76%。

商办大宗交易：2024上半年，我国大宗交易市场保持一定活跃度，中指数据共监测到大宗交易68宗，但买家投资行为整体仍相对谨慎，交易金额较上年同期有所回落。一线城市商办资产最受青睐，险资、信托等机构持续关注优质不动产投资。

企业经营情况：当前商业地产市场呈现机遇与挑战并存的局面，优秀商业地产企业顺应新的消费和服务趋势，持续强化项目运营水平，2023年在营商业项目出租率整体保持稳定，部分企业销售额、客流量有所回升。

企业融资表现：融资环境仍待改善，2024年1-5月，房地产相关企业发行的cmbs/cmbn和类reits产品发行规模共计363亿元，同比下降35.8%。公募reits发行工作稳步推进，截至7月2日已有5支消费基础设施reits产品上市，其中3支发布一季报的产品底层资产经营情况均较为稳健。经营性物业贷有效补充企业融资渠道，部分企业经营性物业贷置换增额已超百亿。

三、趋势展望：多元办公生态助力租户稳健经营，数字技术推动商业运营企业转型升级

写字楼运营企业升级服务体系，打造产业生态，助力租户企业稳健经营。2024年以来，写字楼市场延续供大于求态势，以价换量态势下租金仍下跌。严峻的市场形势对写字楼运营企业的服务能力和写字楼项目的软硬件质量都提出了更高的要求，优秀写字楼运营企业更加注重服务体系的升级和产业生态的打造，助力租户企业稳健经营的同时以“链主”企业为核心，持续吸纳产业链上下游企业，形成产业集聚效应。

商业运营企业持续发力“数字化转型”，创新商业模式，实现转型升级。数字化转型有助于商业地产企业降本增效、以数据辅助决策，同时增强客户体验、拓展新商业模式，进而提升企业核心竞争力；此外，在数字化方面积累了丰富经验、形成标准化产品的商业运营企业还可以将其数字化运营产品向外输出，帮助其他商业地产企业搭建数字化运营平台，推动商业地产行业转型升级。