清华报告再预测中国未来房地产走向,如无意外,或大概率又是对的
2024-01-12 15:36:47 尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页 来源:中指研究院
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每到年底和新一年开始,往往都是各大机构和专家们预测房地产走向的阶段。什么七大预测、八大判断、十大猜想等等,让人眼花缭乱,不知道谁的预测能作为未来决策的参考。不过,我看到一篇预测报告,给人眼前一亮的感觉,总觉得里面的判断,似乎跟自己的想法一致,这就是清华大学中国经济思想与实践研究院发表的,一篇关于2024年中国经济展望的分析预测报告,如无意外,或大概率又是对的。
这是一篇经济方面的报告,但报告中也说了,判断中国经济不可能不谈房地产。就当下房地产现状而言,报告给出的“形势非常严峻”6个字。包括对中央经济工作会议提出的“先立后破”,虽然只字未提房地产,但报告认为,很可能重点就指的是房地产领域,目标是化解房地产风险,防止出现金融市场危机。对于2024年房地产预判,该报告是这样说的:
1.2024年房地产调控政策有望出现进一步的优化和放松;
2.房地产市场回归市场化,年末有望稳定;
3.建议通过充足融资、取消房价限降令和限购令来稳住房地产行业,推动商品房市场回归市场化,建立房地产市场新均衡。
有人说,这样一个预测报告,注定让很多人难眠了?那么,对清华报告预判房地产走向的内容,该如何理解呢?
首先,当下的房地产市场形势确实不容乐观。就拿哈尔滨来说,最近因冰雪旅游火出圈,但楼市却非常的冷。新建商品房价格已经连续32个月下行,接近3年的寒冬,房产中介都感到煎熬。数据还显示,哈尔滨新房库存去化周期接近5年,也就是说,即便一套新房不建,按照现有销售速度的话,也需要5年时间才能去化完。当然,全国市场也好不了多少,二手房均价已连续下行20个月,楼市车库超过6.5亿平米,与2015年楼市去库存前夕无限接近。
其次,房地产政策继续放松是必然,一直到楼市企稳。2024年刚开始,东莞取消了首套房贷利率下限,上海降低二套房首付比例,洛阳设立购房抽奖最高奖50w,南京的多家银行首套房贷利率降至3.9%。正如央媒中国经济时报刊文所说,2024年的房地产政策将继续优化。毫无疑问,只要市场还有下行趋势,优化和放松楼市的政策就不会停止,且还会进一步加码楼市支持政策出台。
第三,两次提到房地产市场回归市场化,这是一个重要信号。最近几个月,从决策层到各官媒,频繁提及两件事,一个是加大保障房供给,另一个是让商品房回归商品属性。也就是媒体说的新一轮房改,对于低收入无房群体,提供足够的保障房,不会因居住问题而苦恼。人家商品房能涨价的,市场能接受的,就应该让人家涨,否则购房者哪有动力买房?毕竟,买房不仅是自住,还要看房子本身的保值属性。可以说,保障房基础做牢实了,才能让商品房真正回归市场,自由发挥,你有实力,你就买吧。正如曹德旺所说,以后的商品房就是有钱人卖给有钱人。
当然,这里也提到,要取消限价,像房企资金链有问题,人家想降价回笼资金,你就不能卡住不让降,这样反而适得其反,楼盘有烂尾风险,地方能做的就是按比例监管好预售资金,确保项目工程建设资金足够。
第四,通过以上相关措施,2024年末房地产市场有望企稳。
报告提到“建立房地产市场新均衡”,这应该是所有措施促成的一个结果,什么是新均衡呢?其实,相关部门已经开始有动作了。比如,住建部在2024年的房地产工作中提出了“人房地钱”四要素联动机制,其实就是房子供应要根据当地的人、钱来决定,要控制供求不平衡问题,你现在的房子库存多,地就应少供应了,当地经济水平不行,购买力不足,房子也不能建那么多。还比如央行金融支持试点8个城市发展租赁租房,其中包括收购存量商品房作为租赁房,青岛拟首批收购2千多套房。
可以看到,控制供应端和去化存量房,是实现市场新均衡的主要抓手。当然了,这是基于政策逻辑做出的预判结果,报告也提到,2024年中国经济将面临房地产应对政策不及时的风险,如果能克服惯性、高效落地,那么,2024年末房地产市场有望企稳。算算时间也差不多,这些政策产生作用都需要时间,购房市场信心恢复也有一个过程,经过上半年的预热拉锯,下半年到年底真正实现企稳,甚至回升。
不过,虽然市场企稳或者回升的方向没有什么问题,但对于我们市场中的个体来说,自然不能再把未来的市场等同于过去那种无脑炒作,需要转变观念,持有和购买房产需要注意两点:
1.要考虑当地的供求比。
商品的价格,是由供求关系决定的,房地产也适用这个原理。都知道,即便全球经济环境不佳,但这两年美国房价涨幅非常之大,2020年后连续涨了近20个月,平均累积涨幅在30%-40%之间。在稍作休息后,又连续上涨11个月至今,整个2023年,全美平均房价再涨7%。其中有一个非常关键的原因就是楼市库存较低,去化周期只有2.5个月,市场供不应求致房价持续上涨。由此给我们的启示是:
由于我们现在楼市整体库存较高,但各城的差别又比较大,如果我们买房的话,要考虑当地的供需平衡线,一般是12个月,如果高于这个线,我们可以不着急买,如果低于或者接近平衡线,我们就不能再等了。
2.要考虑租售比。
根据最新数据显示,随着房地产市场调整,就连一线城市的租赁市场都遭受明显冲击。一方面来源于经济收入的压力,租客越来越少。根据第一财经报道,上海左先生一套50平米的老房子,地段是没得说,此前能租6500一个月,现在5500一个月都找不到租客,且现在的租客少,持续租的人更少,按他的算法,即便按这个价租出去,一年租金损失就有2万多。当然,在同等条件下,现在的年轻人即便多花点钱,更愿意选择房龄新一些的小区。所以,这类老旧房租赁没有出租优势。
另一方面,租赁房源增加,也是租金普跌的重要原因。二手房市场遇冷,卖不掉的房源就拿出来租,导致租赁房源增加。此外,国家支持商品房和保障房并行发展模式,意味着保障房足量供应是趋势,像上海,从2017年至今,供应可建保障房的地块就达222幅。相比老旧房,这些户型好、外观新、价格低的保障房小区更受租客欢迎。
由此我们可以得出一个结论,随着房地产发展进入新阶段,那些地段虽好,但租售性价比将呈现走低趋势,相比较而言,地段即便次一些,新房、次新房可能更具发展潜力一些。如果在买房时面临选新房还是老房问题时,这应是我们做决策的一个重要参考项。
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