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岁末年初，上海楼市进入“升温通道”。1月20日上午，一份网传的《闵行区房管局会议纪要》（以下简称“《纪要》”）透露上海将严控楼市过热现象，针对摇号过热现状限定认筹比例、杜绝人为“炒作”抬高等，但之后被上海市房管局予以否认。尽管如此，市场分析人士认为，在“”的政策环境中，不排除的升级，而上海市场过热的局面也必将难以延续。

市房管局“要求加强销售环节管理”

1月20日上午，一份《闵行区房管局会议纪要》的截图开始在上海多个微信群流传开来。

《华夏时报》记者看到，在防止认筹过热的措施方面，《纪要》设定了项目认筹红线为3：1，要求项目在认筹前需和区房管局报备，合作销售机构、中介机构，不能和中介联合操控周边二手房价格；对同一家庭同一时段（认筹开始-摇号结束）全市范围只能认筹一个楼盘，且不超过房屋总价的20％；适当提升“热盘”认筹金比例，但首套不得超过35％，二套不超过70％，且认筹金在摇号结束1周内退还客户。而针对开盘当天去化率超过90％的，认筹名单需要提管局备案，并不得更名。此外，为稳房价，《纪要》称将对价审批从严，并适当提高低于市场价的楼盘，防止过热等。

值得注意的是，《纪要》还给出了2条“后期调控政策”，透露上海市正在研究相关的调控政策，例如离婚两年内不能，分批摇号政策等。“将视这两个月的情况而定，如果市场过热，大概率会落地”。

不过，《纪要》流传仅数后就被权威部门予以了否认。今天上午11时，针对“新政”传言，上海市房管局向媒体强调，目前并没有出台新的政策，只是针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。

对此，不少业内人士认为，否认不代表不存在，只是因为规范文件还未正式出台。有关机构分析师就表示，此次会议纪或有一定的真实性，不排除是讨论稿或建议稿，体现了上海近期关注房价过热现象的特征。

“传言”背后，无疑是人们对上海楼市热度空前高涨的担忧。一段时间以来，“上海已经抢不到房”“博士四次摇号失败吐槽摇号政策”“47组客户排队看一套房”“价暴涨60％”……各种吸引眼球的消息层出不穷，展示出上海楼市疯狂躁动的一面。

据相关数据显示，2020年12月份入市新盘达44个，入市面积为135.1万平方米，而上一次上海新房单月入市量超过130万平方米还是在2015年10月；有统计显示，2020年年末上海有24个热盘认筹率破100％，其中不乏认筹率超过500％甚至1000％的楼盘。例如，2020年12月底，前滩尚峰名邸认筹率已达到1278％，中建朗阅府、首创·禧瑞荟以及汇成·南街里项目均获得超500％的认筹率。不仅如此，一些热门楼盘还大幅提高了者的资质门槛，比如12月8日开始认筹的徐汇滨江壹号院项目认筹金就高达600万元。

新房市场认筹数突增，也对二手房“跳涨”产生了明显影响。根据有关数据，12月上海二手房成交约3.9万套，创下年内新高；第三方机构数据显示，2021年1月，市场延续升温态势，1月前13天，有二手房平台成交比2020年12月同期增加了42％。而在火热的市场环境中，房东“跳价”案例增多，甚至连也受到热捧。

上海楼市后续或维持“震荡调整”走势

上海楼市为何如此火热？有分析师认为，实际上从2019年开始，上海楼市就已处于小幅升温的阶段，“叠加其他因素，则使得市场交易更活跃、房价上涨更快”。比如，2020年是上海住房供应大年，势必会带动市场交易的活跃；新盘限价与二手生的“倒挂”，也导致购房者“买到就是赚到”的心理加重。与此同时，一些热点事件比如“排队买”“千人摇”的传播，更容易放大看涨情绪、或激活一些观望的置业需求等。

有研究机构研究员向《华夏时报》记者强调，并非是投资者推动上涨，而是实实在在的需求推动。“上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显，无论是符合购房资格人群增长，还是拆迁导致，抑或境外留学人群的回流，在一定程度上使得购房需求增加。”

值得一提的是，种种因素中，由于年实施“公民同招”政策，“”成为上海楼市躁动的重要推手。

“你要换？现在房源少，挂出来你也不一定抢得到。”近日，在位于闵行区七宝镇的太平洋房屋，一名中介向《华夏时报》记者介绍说，2020年起上海实施公民同招、民办摇号、公办统筹等政策，公办一贯制学校对口的房价开始疯涨，现在对口优质小学的更是稀缺。仅以对口闵行区知名小学明强小学的“九歌上郡”为例，不仅单价在2个月间涨了5000元高达77000元／平方米，目前该小区挂出来的也仅有2套。

眼下，尽管1月20日上午的《纪要》被权威部门定调为“谣言”，但多数市场分析人士依然认为，调控政策呼之欲出，上海市场过热的局面必将难以延续。同策研究院分析师丁垚称，“如果上海楼市2021年依然保持目前的热度，可能会出台定向收紧政策”。

《华夏时报》记者也注意到，1月19日，上海市住房保障和管理局官方微信号“房可圆”发布消息，上海市房管局局长王桢在近日召开的上海市房管局2021年工作务虚会上表示，要坚持租购并举、着力解决大城市住房突出问题。此外，要坚持刚柔并济，把“稳”和“保”任务要求落实到位，着力保持平稳健康发展。

有地产分析师告诉《华夏时报》记者，上海市场过热局面不可延续：“今年金融会有所管控，成交压力会逐渐显现出来。此外，1、2月份是传统淡季，企业关注年终总结，对于新年投放速度不会那么快，预计后续还会维持震荡调整的走势。”

分析师表示，虽然近期交易势头不错，但1月本来就是淡季，且“经过前期高速奔跑后市场需要调整喘息”，因此今年1月以来新房成交连续调整2周，交易缩水的趋势明显，“市场连续回落属意料之中”。另一方面，当前上海楼市结构性不平衡问题突出，热点板块、热点楼盘认筹率高，而远郊刚需盘认筹率并不高，总体而言比较正常。

第三方分析师也向《华夏时报》记者表示，2021年1月前2周，上海市商品住宅销售成交量主要来源于上月的成交房源，由于滞后的原因延续至前2周，导致这两周成交量大。但进入第三周就显示出了真实的成交数据：该周成交面积仅为6.13万平米，处于一个较低水平。成交排名的项目为位于奉贤区的电建泷悦蓝湾，低于3万元。“从供应方面来看，一月每周供应量处于一个平均水平，房企推出楼盘除少量内环内的核心板块外，大部分为均价2-4万元的外环外刚需型项目。”（华夏时报记者李贝贝上海报道）

来源：华夏时报