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4月29日，证监会网站发布的“许可事项——证券基金募集申请许可受理及审核情况公示”显示：一只名为“鹏华前海万科reits封闭式混合型证券基金”于4月22日被受理。这将是国内市场上首只公募retis产品。

在成熟市场，房地产信托基金（reits）已被者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。作为reits，还需要房地产经营管理人。显然，万科承担这个角色。

一直谋求轻资产运作，并在去年仿效美国铁狮门推出“小股操盘”模式的万科，在进行了各种试验后，似乎找到了适合自己的理想模式。

国内对reits呼声高

reits是一种以发行 凭证的方式汇集特定者的资金，由专门机构进行房地产经营管理，并将综合 按比例分配给者的信托基金。

这类产品自上世纪60年代诞生美国后。根据公开数据，截至2014年，全球共27个国家有上市的reits市场，共有783只reits产品在公开市场进行交易。目前，全球reits总市值已 过1.3万亿美元，2003年～2013年市场年均复合增长率15%，总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。

基于中国房地产市场的高回报，国内机构对reits产品也是觊觎已久。多年来，一直都有机构、法律界人士、地产界人士提出要发展reits。期间屡屡传出reits要出炉的消息，但是迟迟不见真实动静。

此前，国内试水的reits都以私募形式发行，对者人数、资金起点均有较高门槛要求。

去年，中信证券推行了两款类reits产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，成功实现在深交所综合协议交易平台挂牌转让；二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划，推出售后返租。但受限于前者的转让额度过高（劣后级甚至都不得低于3000万元），以及私募定位（者限制在200人以内），两款产品的流动性大打折扣。只有当reits推向公共市场，其价值才能被凸显。

此次鹏华前海万科reits基金通过借鉴成熟市场的操作方法，利用中国资本市场现有规则，将房地产项目装入封闭式基金这一成熟的法律结构并通过证券交易所上市交易。

万科深圳公司负责

截至目前，被业内封为内地公募reits破冰之作的鹏华前海万科reits仍未对外公布其产品详情。万科董秘谭华杰表示，该基金现由万科深圳公司负责。

在美国nai新巢地产成都总经理蒋鹏看来，虽然这款具体产品的细则还没看到，但相比于其他机构作为内地公募reits的发起人和管理人，由公募基金来发起这款reits估计是考虑到成本问题，这样会比私募低一些，应该接近于理财产品，在行业 率上应该会高一些。

“鹏华的这款reits象征性意义更多一些，顺应了当前政策。”蒋鹏表示，“凡是与破冰有关的任何reits，比如鹏华前海万科reits，主要看几个点位，包括与财务、税务结构等是否挂钩。如果不挂钩，仅属个案。个案 就是说，用其他手段平衡成本。”

据了解，在前海管理局成立以来的15次土地拍卖中，万科并未参与其中，目前仅有的项目是前海企业公馆。该项目系前海 企业实体园区，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局，现有40多栋低密度企业楼和部分公共商业配套设施。由于前海地区注册的企业数量众多，而前海大多数土地还处于沉降整备状态，所以该项目在租赁方面一度供不应求，租金在每月每平方米300元左右。

据悉，封闭型reits在证券交易所上市流通，发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行，者如果想买卖reits份额，只能在二级市场上竞价交易，不能直接以净值进行申购赎回。

率要看税收政策

reits上马，使得万科距离凯德、铁狮门等又进一步。

目前，万科在商业地产（体验式商业）、产业地产方面均有涉猎，融资成本高、重资产、回报周期长是这些类型地产开发运营的难题。除了银行贷款外，房企的资金来源还有私募或者信托，但两者的融资成本并不低。

倚天总监叶飞称，房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右，信托渠道的融资成本在10%~11%，而且楼市下行后，融资额度逐渐降低。

万科的解决办法是出售股权给第三方，自己负责操盘管理运营，比如2013年，万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理，以实现商业地产资本化。上述模式，也即万科此前提出的“小股操盘”模式。

在传统的融资模式下，租金 很大一部分被融资成本吞噬。万科提出小股操盘后，率上升，融资成本下降，但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方，资产仍未盘活，很难退出。

与国内不同，铁狮门在合资基金助力下，通过提取运营链条各个环节的相关管理费，以及基金的 分配，以不到5%的资本投入，赚取了项目40％以上的利润。

凯德除了赚取基金 外，还在项目实现后，以reits的方式退出。

去年，万科与凯雷合作时，就曾提出未来资产平台公司会以资产证券化的方式退出。如果上述reits产品顺利成行，可以预见，万科的小股操盘模式将得到有力支撑。

当然，从首只公募reits到全面铺开还有距离，新加坡从建立reits法律到 只产品成功上市，整个过程用了5年。目前，国内商业地产的租金 普遍偏低，reits若想在 率上达到7%以上，至少还要等到政府层面针对reits推出政策。

蒋鹏表示，美国reits 在企业层面不收税，而目前内地reits 的问题是税收，包括营业税5.8%加上个税25%，这些都是跑不掉的。

据悉，美国在设计reits结构时，当初的关键就是避免双重征税。

多年为推广reits而奔走的房地产基金联盟秘书长闫宗成也深有体会。他说，reits到底是让证监会管还是银监会来管等，税收政策也没到位，或难吸引者。

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