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尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页讯：[]4月20日发布《》报告，creis中指数据显示，2015年，在去库存、促销费、稳增长的政策导向下，我国房地产市场基本延续上一年趋势小幅回暖，重点城市成交有所释放，但价格走势依然相对平稳。根据百城价格指数，2015年一季度，百城均价延续去年四季度下跌态势，累计微幅下跌，但跌幅明显收窄。【】【更多报告】

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政策层面看，2014年第四季度以来，央行、两次，货币环境再次进入稳健偏松状态；同时调整公积金贷款额度、降低二套房首付比例、二手房转让营业税再减免等先后落地；此外定调稳定房地产住房消费、支持需求。长期来看，多轮宽松政策将有效改善市场预期，预计未来重点城市市场成交环比将有所增长，同比增幅也将扩大，由此进一步影响价格走势，未来价格或将止跌企稳。

具体来看，不同城市房价走势将持续分化。一线城市库存量相对合理，目前出清周期普遍在12-14个月，未来随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨。南京、郑州等需求旺盛、政策利好的热点二线城市房价也将呈现上涨趋势。但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，未来仍将以去化库存为主，虽然在利好政策推动下，需求将有所释放，但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄。

由于城市间中长期库存、短期供求及地理位置的差异，同级别城市间住宅价格也表现分化。一线城市中，深圳房价已进入上行通道，未来随着需求进一步释放，房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨。广州短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城，未来价格将稳中有升。二线城市中，武汉潜在需求旺盛，对政策反应敏感，在利好政策推动下量升价稳。杭州库存仍处高位，出清周期回落至13个月以内，未来房价或将止跌企稳。三线城市徐州库存持续走高，3月末出清周期高达近20个月，未来价格或将延续下行。

1.历史经验表明，市场成交量回升持续半年左右，房价将进入上升通道

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历史数据显示，房价变化滞后于市场成交量变化，市场成交量回升持续半年左右，房价将止跌企稳。2011年7月起代表城市成交量同比曲线出现下行，至2012年1月曲线到达谷底；百城住宅价格自2011年9月起同比曲线出现下行，并于2012年7月到达谷底，到达谷底的时间滞后于成交量同比曲线半年。2012年2月起代表城市成交量同比曲线出现上行，并于2013年1月到达顶峰；百城住宅价格自2012年8月起同比曲线出现上行，于2013年12月到达峰值，到达峰值的时间滞后于成交量同比曲线近一年。

由此可见，成交量变化能够带动价格变化，但价格变化时间滞后于成交量变化时间。目前市场整体处于下行通道，百城价格同比曲线仍在下行，同比跌幅仍在扩大。从2015年一季度来看，成交量同比曲线在价格同比曲线之上，未来若随着利好政策效果逐步显现，成交量同比曲线进入上行通道，百城价格同比曲线将在经历半年左右的下行期后，进入上行通道，价格同比跌幅将先收窄后转为上涨。

2.各级城市对政策敏感度有差异，未来价格分化仍是主要趋势

由于对政策敏感度有差异，各级城市市场表现分化明显。成交方面，一线城市对于货币信贷政策变化较为敏感，因此回升幅度大。去年，930限贷新政后，一线城市迅速回升，10月环比增幅超过45%，而同期二三线城市环比增长不到15%。同时，在11月降息后，12月一线城市26.4%的环比增幅也明显超过其他城市。今年一季度，在进一步降息降准、放松公积金等政策调整后，一线城市市场回暖为明显，同比增长12.0%。二线城市受去年高基数影响，今年一季度成交微幅下降，同比下降1.4%。三线城市保持平稳回升态势，一季度同比增长9.9%。

价格方面，从2012年以来各级城市的住宅价格累计涨跌情况来看，各级城市价格分化也表现明显。

一线城市住宅价格坚挺，在各个阶段均保持上涨态势。一线城市住宅价格2012年、2013年、2014年分别累计上涨2.17%、23.44%、0.58%，进入2015年，各种利好政策频出，助力楼市稳步回暖，一季度，一线城市住宅价格继续保持上涨态势，累计涨幅为0.72%，涨幅较2014年扩大0.14个百分点。从长远来看，一线城市库存量相对合理，目前出清周期普遍在12-14个月，2014年四季度以来需求逐步释放，库存去化压力不大，未来随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨。

二、三线城市房价波动明显，2014年在楼市下行的背景下，住宅价格均累计下跌，且跌幅较大，分别下跌5.53%和4.87%。2015年，随着各种利好政策的出台，二、三线城市仍下跌，但跌幅均明显收窄，分别累计下跌0.67%和0.74%。南京、郑州等需求旺盛、政策利好的热点二线房价仍将呈现上涨趋势。但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，未来仍将以去化库存为主，虽然在利好政策推动下，需求将有所释放，但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄。

3.受中长期库存、短期供求等因素影响，同级城市内部价格也表现分化

从2015年一季度住宅价格累计涨跌情况来看，同级城市内部住宅价格也表现分化。一线城市一季度整体上涨0.72%，除广州累计下跌外，其他城市均上涨。其中深圳因土地稀缺，住宅类城市更新项目占比提高，导致地价和房价上涨，一季度住宅价格累计上涨1.42%，目前深圳住宅用地依然稀缺，未来房价仍存上涨压力。广州受购房者观望情绪、限购政策等因素影响，住宅市场供过于求矛盾较深，房企为去化库存对部分项目换量，自去年三季度以来，广州住宅价格持续下跌，今年一季度累计下跌1.16%，目前在多轮利好政策推动下，广州成交量已逐渐回暖，未来房价有望企稳。北京、上海潜在住房需求仍较旺盛，宽松政策将刺激需求有序释放，未来房价将稳中有涨。

二线城市一季度整体下跌0.67%，不同城市表现明显分化。其中武汉自去年5月楼市进入调整期以来，住宅价格持续下跌，年末价格已跌至2013年初水平，但作为发展巨大的重点城市，武汉住宅成交量自2014年下半年以来持续走高，进入2015年一季度，多轮利好政策出台，引发楼市看涨预期，3月价格上涨项目明显增多，同时“鸿玺公馆”、“天宇盛世滨江”等处于核心地区的高价楼盘入市，带动武汉整体房价上涨。太原一季度房价累计上涨1.72%，涨幅较大，该城市住宅均价水平一直较低，房价存上涨空间，即使在去年整体房价走低的环境下，太原价格仍表现坚挺，稳中有升，春节过后多轮利好政策进一步助推太原房价上涨，3月住宅均价首次突破7000元/平方米。郑州市场容量较大，住房供求关系均衡，库存量处于合理区间，房价稳中有升，一季度累计上涨1.67%。福州因房价水平较高，成交量持续低迷致库存压力较大，价格持续下跌，一季度累计下跌3.62%；“闽七条”政策出台在一定程度上将促进成交上升，但购房者持币观望情绪仍较浓，未来随着利好政策实施及自贸区建设的推进，福州楼市有望迎来新局面。

三线城市一季度整体下跌0.74%，不同城市表现亦呈分化现象。其中泉州经济实力持续增长，人口流入量不断增加，住房需求较大，但土地供应有限，住宅价格稳中有升，一季度累计上涨1.34%。张家港库存压力较大，在目前房地产政策环境宽松的有利条件下，房企抓紧时机采取积极销售策略去化库存，房价下跌较多，一季度累计下跌4.66%。

总体来看，各级城市内部，中长期库存相对合理、需求旺盛的城市未来住宅价格将回升较快且具有一定上涨空间；而库存压力较大、短期供过于求的城市房价回稳相对较慢，长期看仍存在价格下行压力。

4.典型城市：深圳上涨趋势将延续甚至加快；广州长期稳中有升；武汉趋于平稳；杭州或将止跌企稳；徐州延续下跌趋势

深圳：房价已进入上行通道，未来随着需求进一步释放，房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨

深圳对楼市宽松政策反应敏感，自2014年下半年以来住宅成交量持续上升，出清周期明显缩短，住宅价格持续上涨。2014年12月单月成交78.62万平方米，为历史高水平；2015年1月成交70.18万平方米，为历史次高水平。出清周期在2014年9月达到历史大值，为17.8个月，之后随着成交量继续增加，去化速度逐渐加快，出清周期收窄，到2015年3月已收窄至6.7个月。在成交量上升的同时，住宅均价转为上涨。2014年9月，深圳住宅价格结束了持续五个月的下跌态势，转为上涨，至2015年3月已连续7个月上涨。

深圳人口超过1000万，但由于自建房、小产权房等大量存在，商品住宅市场规模较小，住房自有率低，人均居住面积远低于平均水平，在四个一线城市中也居末位。未来深圳住宅市场需求量较为可观。由于土地供应逐年减少，目前宅地存量消化时间较短，未来政府供地节奏将成为影响住宅价格的关键因素之一。预计未来房价将保持稳中有涨，甚至加速上升。

土地供应严重不足，存量宅地消化时间短，未来供地压力较大。近五年来深圳住宅用地供应量持续减少，年均供地142万平米，明显低于同期商品住宅销售面积的344万平米，长期看供应严重短缺。2010、2011、2014年推出的住宅用地全部成交，受住宅用地供应减少影响，2013年和2014年土地溢价率飙升。根据测算，深圳市当前存量土地消化时间仅为0.51年，住宅存量2.2亿平米 ，仅占的0.53%，而常住人口数量约占的0.77%。

深圳市常住人口数超1000万，外来流动人口占比高。“十二五”规划以来，人口增长率大幅下降，目前基本维持在1%以内，每年新增人口8万人。从人口结构来看，深圳常住人口与户籍人口比例高达3.42，户籍人口与外来人口“倒挂”，深圳的人口吸纳能力较强。

人均居住面积小，未来改善空间较大。根据2010年普查数据，深圳市家庭户人均住着面积仅为21.35平方米，明显低于均值，也低于其他三个一线城市。

深圳住房结构中，租赁占比超7成。由于常住人口总量中外来流动人口占比高，这部分人群主要选择租房居住。根据2010年普查数据，深圳市家庭户住房来源中，租赁比例高达73.4%，潜在购房需求巨大。但值得注意的是，由于深圳实行限购政策，并且房价较高，外来流动人口中有多大比例能够有资格、有资金购买住房成为决定需求的关键。

广州：短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城，未来价格将稳中有升

2014年广州供应大幅增长而需求未明显改善，供过于求态势明显，价格连续7个月环比下跌，后于12月和2015年1月出现短暂上涨，2、3月又转为下跌，3月跌幅扩大至1.39%。2014年广州月均新批上市面积100万平方米，同比大幅增长41.5%，高于2010-2012年平均水平50%以上，为近五年历史高水平。相对而言，广州市场需求增幅较小，2014年月均成交70万平方米，同比增长3.9%，高于2010-2012年月均成交水平。年末受季节性因素影响，供应量大幅下降，可售面积减少，出清周期缩短，2015年2月缩短至12.9个月。

广州人口接近1300万人，较大的人口基数以及每年10万人的增量，对住宅需求巨大。尽管短期内广佛同城对广州楼市带来一定影响，但随着广佛两市的合作逐步深化，两市互补，房地产市场均有长远发展空间。

从中长期来看，政府供地节奏稳中趋缓，土地供应与住宅去化趋于一致；而随着人口聚集，产业升级，未来需求量依然较大。预计未来房价仍有上涨空间，或将稳中有升。

2010年至2014年，广州住宅用地共推出3755万平方米，其中成交3126万平方米，平均溢价率为22%。

政府供地节奏放缓，土地成交量小于住宅销售量，缓解短期库存压力。2010年至2014年，广州商品住宅销售面积共计3465万平方米，而这期间住宅用地成交面积为3126万平方米。

2013年广州常住人口接近1300万人，每年仍有10万人的增量。

人均居住面积低于平均水平，未来需求旺盛。2010年广州人均住房建筑面积为26.8平方米/人，较2000年提高6.1平方米/人，但仍低于平均水平的31.1平方米/人。

广佛同城长期利好广州楼市。广佛线的联通，极大地缩短了广州和佛山的通勤时间和成本，佛山东部一些位于广佛沿线的楼盘热销，在一定程度上影响了广州住宅楼盘的去化，但随着未来两市在产业布局、环境保护、服务辐射等多个方面合作的深化，这种影响将逐步减弱。

武汉：潜在需求旺盛，对政策反应敏感，在利好政策推动下量升价稳

2014年武汉供求创新高，价格连续7个月环比下跌后于12月止跌，2015年1月供需继续两旺，2月受季节性因素影响，稍有回落，3月在利好政策推动下，需求大量释放。2014年，武汉月均成交148万平方米，同比增长12.2%；月均新批上市168万平方米，同比增长23.2%。成交量及供应量均高于2010-2012年，2013年供大于求矛盾有所缓解，2014年供需矛盾再次凸显，销供比下降为0.88，2015年一季度供求矛盾再次缓解，3月销供比甚至高达2.0。出清周期自2014年7月以来逐步缩短，2015年3月出清周期为16.9个月。

2014年武汉土地市场供求整体表现较平稳，供应住宅用地858万平方米，成交716万平方米，溢价率为4%，较2013年下降较多。

近几年住宅销售面积持续走高，潜在需求旺盛。2014年住宅销售面积高达1774万平方米，明显高于土地成交面积，短期库存压力得到明显缓解。预计未来武汉房价将趋于平稳。

杭州：库存仍处高位，出清周期回落至13个月以内，未来房价或将止跌企稳

2014年杭州供需双降，市场继续供大于求态势，价格连续10个月环比下跌于12月止跌，2015年2、3月又转为下跌。2014年，杭州月均成交29万平方米，同比下降3.2%，较2012年下降10.6%，高于2010年和2011年月均成交水平。2014年杭州供应量也整体下降，月均新批上升面积为32万平方米，同比下降16.1%，略高于2012年。2015年3月杭州住宅可售面积为486万平方米，出清周期为12.8个月。2、3月住宅价格均有所下跌。

2010年至2014年杭州住宅用地供应面积为3777万平方米，住宅用地成交面积为3264万平方米，而住宅销售面积仅为1550万平方米。2014年平均溢价率为7%，较2013年下降21个百分点。

总体来看，杭州市场短期内库存仍处高位，但今年以来出清周期已回落至13个月以内。在政策利好作用下，3月杭州商品住宅成交面积同环比均大幅增长。预计未来随着库存消化速度加快，杭州房价将止跌企稳。

徐州：库存持续走高，3月末出清周期高达近20个月，未来价格或将延续下行

自2014年二季度以来，徐州住宅存量持续走高。8月首度破千万平方米，之后继续大幅增加；2015年2月创历史高，达1383万平方米；3月供应量减少，成交量环比略有增加，库存量有所回落，但仍达1338万平方米，出清周期高达19.5个月。徐州库存压力较大，未来“去库存”仍是楼市主基调。

2014年以来徐州住宅成交量表现平淡，2014年月均成交面积为63万平方米，2015年一季度月均成交面积为62万平方米。住宅价格自2014年5月以来平稳回落，9月降至6000元/平方米以下。2015年3月在利好政策推动下，需求有所释放，价格环比在连续10个月下跌后止跌，上涨0.81%，但同比仍下跌5.4%，跌幅较2月收窄2个百分点。

以徐州为代表的部分二三线城市库存仍处于较高水平，中长期存在住宅供应过剩风险，且需求支撑不足。今年以来在利好政策推动下，依然成交表现平平。预计这类城市未来房价仍有较大下行压力，短期内难以扭转下行局面。