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今年以来，新发个人住房贷款利率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。

目前，市场被热议的存量房贷利率下调路径主要有两方面，“重定价”与“转按揭”。其中“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。

对此，多名受访者对《华夏时报》记者表示，当前存量房贷利率存在下调的可能性。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量按揭，是有可能发生的。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，之间存在较大利差，同时政府也希望能鼓励消费。”

存量房贷调整再引热议

“听说存量房贷利率要下调，原本计划提前还款，现在有些犹豫了。”9月6日，一名深圳购房者对《华夏时报》记者表示，由于担心自己还完贷款后，利率真的下调，所以决定观望一段时间。

截至目前，尽管lpr已多次下调，部分存量房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的购房者，首套房贷利率下限水平多为lpr 30bp，二套房政策利率下限为lpr 60bp。

上述购房者介绍，他正是在2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存量房贷利率下调过一次，加上lpr的调整，目前贷款利率降至4.25%，为lpr 30bp。

这与新发个人住房贷款之间的利差仍在持续扩大。目前而言，深圳地区首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的lpr-10bp调整为lpr-45bp。7月22日lpr报价出炉后，该地首套房贷利率再创新低，已降至3.4%。

具体来说，住宅首套房贷利率为lpr3.85%-45bp，即3.4%；住宅二套房贷利率为lpr3.85%-5bp，即3.8%，公寓商贷为lpr3.85% 60bp，即4.45%。

由于2024年2月、7月lpr下调后，存量房贷利率将于第二年重新定价，因此按照上述深圳购房者目前贷款利率4.25%计算，他的存量住房贷款利率与新发放之间利差约85个基点。

而全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历史低位。

因此，业内多名专家认为，当前存量房贷利率存在下调的可能性。颜湄之提出，考虑到居民对存量房贷利率与新发放房贷利率之间利差的抱怨，以及政府促进消费的态度，存量房贷利率有下调的可能性。

与此同时，天风证券研报中指出，结合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实存在。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则可以压缩82bp，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。

另一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55bp，对应每年减少借款人利息支出约2100亿元。

对于存量房贷利率可能如何降？经济学家任泽平则提出，2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。本轮下调存量房贷利率幅度预计60—80bp，节省百姓利息支出2280亿元—3040亿元。

但是他也提到，全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能试点推行二手房存量房贷利率下调。

居民房贷早偿率提升

新旧贷款的利差，也推升了居民房贷早偿率。

随着各银行2024年上半年“成绩单”公布，与民众密切相关的“个人住房贷款”情况也浮出水面。截至2024年6月，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行个人住房贷款合计减少约3254.71亿元，其中工商银行个人住房贷款减少约1230亿元；农业银行减少1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交通银行减少16亿元。

在股份行中，中信银行、平安银行、浙商银行和华夏银行的个人住房贷款余额增加，招商银行、兴业银行、光大银行、浦发银行、民生银行和渤海银行的个人住房贷款余额较2023年末出现下降。

目前分析观点普遍认为，个人住房贷款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩减。

招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，在增量方面，房地产市场下行压力下，居民住房消费需求增长缓慢，房地产销售下滑，新申请住房贷款量减少；而在存量方面，部分居民出于资产配置的需要选择提前还贷，因此导致银行个人住房贷款余额出现增长。

国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史同期，当前居民早偿率仍处于较高水平。

光大证券金融业首席分析师王一峰指出，居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，早偿率与房屋销售、理财收益率，替代性负债资源的可得性、价格，居民实际收入情况与收入预期等因素均存在相关关系。

此外，盘古智库高级研究员江瀚对《华夏时报》记者表示，对于银行而言，个人房贷是能够为银行提供稳定现金流收入的优质资产，风险小，利润大。在房地产下行周期，只要房贷利率高于理财利率居民提前还贷的动机，就一直会存在。

银行净息差成约束因素

近期，在降低存量房贷利率的讨论中，还有专家提出，是否降低存量房贷还需要系统评估及更细致的规划，如果再压缩银行的息差容易引起系统性风险。

8月9日，国家金融监督管理总局发布2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据情况，其中，二季度银行业净息差1.54%，与一季度持平。此前，一季度中国银行业净息差相比2023年末的1.69%缩窄15个基点。

虽然已有止跌迹象，但银行净息差已是自2023年一季度以来，连续六个季度低于1.8%的警戒线。

单纯就息差方面来看，香港中文大学（深圳）经管学院教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利能力，限制了其在创新和发展新业务方面的投入能力，进而可能导致金融服务的减少和经济活力的下降。此外，低净息差还可能引发银行在追求收益的过程中承担更高的风险，从而加剧金融系统的脆弱性。

今年3月，有股份制银行管理层表示，银行作为一个经营单体，如果息差下降过快或者跌破某个临界点之后，会导致其内生资本补充能力的下降，进而影响到长期支持实体经济的能力。

9月2日，有股份制银行管理层在该行2024年中期业绩交流会上表示，该行暂未在转按揭业务上接到宏观管理部门、人民银行、国家金融监督管理总局的意见，上述机构也尚未向商业银行征集意见，因此该政策还未得到确认。

同时，上述管理层也直言，如果这一政策推出，将会对银行业的按揭利率带来一定负面影响，对此宏观管理部门应做好充分的论证和研究。

“银行作为金融机构，也要考虑自己的经营情况。”9月6日，一名银行内部工作人员对《华夏时报》记者透露，目前情况下，银行需要的是增量房贷，监管也更希望通过政策刺激刚需住房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜。

一名业内分析人士对《华夏时报》记者表示，如果下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体可控，同时，银行需要进一步优化资产负债结构，根据市场情况充分利用存款利率市场化调节机制，加大实体经济薄弱环节与重点新兴领域支持，推动轻资本业务发展等。