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商住房出路来了?深圳:存量商办可“变身”保租房 专家:看规划部门能否配合了

2023-05-27 19:20:01 尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页 来源:华夏时报

截图自深圳市住建局尊龙凯时登录首页官网

盘活楼市存量项目,深圳出新招。

近日,深圳市住房建设局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》(简称《工作指引》),明确指出下列社会存量房屋可以筹集作为保障性租赁住房: 住宅;商务公寓;产业园区配套宿舍;商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋;城中村房屋;其他社会存量房屋。

值得注意的是,《工作指引》还指出,住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在5月26日接受《华夏时报》记者采访时表示,对深圳楼市来讲的话,这个政策主要的目的是把一些存量项目盘活起来,像深圳工业上楼,腾出一大片工业厂房,而前期大量建设商业办公的项目,又导致大批的住宅空置。

“对楼市真正利好的影响,我觉得是(这个政策)让新市民能够安顿下来。未来的话,这些新市民还是会去买房的,先租后买的模式就会真正建立。”李宇嘉说道。

此外,还有业内人士指出,允许购买市场商品房等形式收储房源,这有利于深圳楼市去库存,减少空置。

建立先租后买模式

中指研究院数据显示,截至5月25日,深圳新房住宅库存407.82万平米,可售套数为40301万套。同时,乐有家研究中心数据指出,2023年4月,深圳一手住宅新增预售4896套,面积47.6万平米,环比下跌超四成。截至4月底,深圳新房住宅库存404万平米,去化周期15.3个月,是近12个月的最长去化周期。

而在商务公寓方面,克而瑞深圳区域数据显示,4月深圳商务公寓供应大幅上升,供应量约7.05万平米(预售3个 现售1个),成交量3.91万平米,环比下跌26.43%,同比上升7.04%;成交均价63448元/平米,环比上升19.34%,同比上升0.52%。

上述数据显示,深圳存量房屋的库存压力愈发凸显,同时楼市需求出现回落的特征。此外,深圳人口负增长,也预示着深圳楼市后续需求动力不足。

5月8日,深圳市统计局发布的《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》显示,2022年,深圳常住人口1766.18万人。这一规模相较于2021年的1768.16万人,减少1.98万人。需要注意的是,这是深圳1979年立市以来人口首次负增长。

李宇嘉指出,这个政策对于在去库存这个方面作用很小,它主要是盘活存量项目。同时,对楼市真正利好的影响,是让新市民能够安顿下来。未来这些新市民还是会去买房的,先租后买的模式就会真正建立,而新市民在深圳扎根下来以后,未来是楼市的支撑力量。

国家高端智库研究员宋丁也于5月26日向记者表示,“社会各界方方面面都参与到这个保障性租赁住房的改建、扩建,有助于化解目前多种物业所存在的空置率问题,如商务公寓、商务产品等,减弱了它们的空置率,使这些项目能够重新启动使用。在这点上,我认为有非常明确的积极意义。”

同时,宋丁也指出,深圳推出这个政策是在和国家政策接轨。“前段时间,深圳市住房保障体系取消人才房、安居型商品房,将这两者纳入共有产权住房中去。另外,深圳加大了租赁住房的比例。所以说,整个(住房保障体系)大的方向是和国家接轨。”宋丁说。

2021年7月,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号),明确指出,对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经城市人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房。

值得注意的是,就在深圳5月19日发布上述《工作指引》的4天后,即5月23日,海口市住建局发布了《关于公开征集保障性租赁住房项目的公告》,并指出,即日起至9月30日面向社会公开征集保障性租赁住房项目,征集项目类型包括居住存量房屋、非居住存量房屋、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、集体经营性建设用地。

深圳保障性住房任务艰巨

今年2月,深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标,将建设筹集保障性住房原目标54万套(间)提高到不少于74万套(间),其中保障性租赁住房增加了20万套(间)。

值得一提的是,近几年,深圳在不断加大保障性住房建设和筹集力度。深圳市住房和建设局相关负责人曾公开介绍说,2022年,全市建设和筹集保障性住房14.2万套(间),供应分配12万套(间),超额完成全年任务。2023年,全市计划建设筹集保障性住房18.5万套(间),其中保障性租赁住房16万套(间)。

虽说深圳出台《工作指引》明确表示社会存量房屋可以筹集作为保障性租赁住房,但是执行起来的难度较大,完成深圳保障性租赁住房任务仍十分艰巨。

“(这个政策)听起来很理想化,但是执行起来是困难重重。因为我们知道深圳所谈到的这么多的房源,这么多的个体系统,比如说园区工业宿舍、商务公寓等等,所有的说白了,就是过去闲置的物业经过改造进入到保障房系列里面。但是从使用来讲的话,要去征集这样的房屋,要面临一系列的产权变更问题和法律问题,其中也面临着很多的技术问题。”宋丁说。

同时,李宇嘉也说道:“(新政策)执行的难度在于这些非居住类的,工业、商业办公、酒店等规划和实际用途与住宅不一致,在消防安全上面的话,很难改造,成本比较大,很难获得消防安全部门的背书。还有就是获得保租房的身份的话,还得规划部门要同意,但是规划部门觉得本来就是商业办公、工业的(房源)去搞成租赁居住,可能不会配合。另外,市场主体运营这类房源的积极性不高,因为投资回收期太长,这是最主要的问题。”

不过,可以预见的是,随着保障性租赁住房的大量入市,深圳出租房屋的数量将会增加,同时也会影响租金水平。

宋丁表示:“如果深圳将来大规模的建设保障性租赁住房,那保障性租赁住房一定是最便宜的(房源),因为要尽量接近普通消费者的租房的需求。所以从全市的平均租金的来讲,肯定会降下来。这是一个大的趋势。”

李宇嘉则称:“(保障性租赁住房的入市)肯定是有利于降低租金水平,未来(租赁性住房)的供应量很大,把一些原来不是租赁住房的,转为租赁住房,这样的话,供应的规模就增加了。那么肯定会降低(深圳的租金水平),而且近期深圳的租金也开始下降了。”

图源:乐有家研究中心

乐有家门店的成交数据显示,2022年租赁市场交易量同比下跌28%。行情不好的情况下,不少房东减租吸客,租金73元/平米·月,同比下跌3%。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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