疯狂!5000万/套首开售罄、1.1亿元“楼王”开场被选,供应井喷,上海豪宅市场走出“高热”独立行情
2024-04-23 10:37:16 尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页 来源:华夏时报
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4月18日,上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄,总价1.1亿元“楼王”开场即被选购,单日收金70.27亿元;4月21日,外滩壹号院二期开盘首日去化率高达100%,总成交金额99.97亿元。
据统计,今年截至2024年4月10日,上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套;其中内环内共成交1014套,而过去十年间,上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。
目前,上海高端改善项目推盘节奏加快,接下来还将有多个单价超16万元、单套总价三四千万元的楼盘上市。“上海市场上前期积压的豪宅需求正在慢慢释放。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示,从国家统计局公布的70城房价数据看,上海市场韧性很强,“的确正在向好,而且优质住宅产品的前景更为(令人)看好”。
4天两大豪宅项目成“日光盘”
4月21日,融创外滩壹号院二期开盘“日光”。凭借单日99.97亿元的销售额、100%的去化率成为今年内上海单盘销售额top2的项目。当晚,项目官微即发出“融创外滩壹号院,99.97亿,首开售罄”的大红海报。
据悉,融创外滩壹号院二期是上海市黄浦区重点项目,项目地处外滩董家渡板块。该项目此次共推出204套房源,以建面约255平米—380平米的大平层为主,开盘均价为16.8万元/平米。根据一房一价表,该项目单套起价约3900万元、套均总价5000万元。
此前,4月10日至4月14日,融创外滩壹号院二期开启认购。根据公开的信息,该项目认购登记总组数与开盘准售房源套数比小于2.5:1,不进行计分排序,并将摇号排序及开盘销售时间提前至4月21日进行,项目共计推出204套房源。据融创官微,外滩壹号院二期是上海市黄浦区重点项目,与外滩万国建筑博览群、南京路、豫园、世博园为邻。
据了解,融创外滩壹号院二期总货值逾200亿元,将分为两批次推售。如果按比例分配,这一批次录得的99.9亿元销售额,融创将能获得10亿元左右的资金回笼。而在外滩壹号院入市之前,上海融创营销负责人就曾表示,“外滩壹号院对融创的品牌也具有重新振作的意义,以及资金回流也有很大的促进。”而融创外滩壹号院二期热销的利好消息也带动了投资者的热情:4月22日,港股内房股全线上涨,融创中国盘中涨超9%。
融创外滩壹号院之外,4月18日,滨江凯旋门开盘选房,212套房源6小时内被一抢而空,销售总额达70亿元。值得一提的是,上午9点,第一场选房开始。其中1号选手选中101房源,而2号选中1901房源(顶复,总价约1.1亿元)。
据悉,滨江凯旋门一期房源最早于2012年开盘销售,共推出195套;二期于2020年开盘销售175套,此次推出的三期房源共212套,均价为17.28万元/平米。三期销售之后,仅剩下20余套临江别墅未入市。
而从今年3月初官宣入市、到3月27日开启认购,认购期间,滨江凯旋门累计获得总数1043组,认购率超过500%,入围分113.04分,是上海实行积分制以来又一个超100分的楼盘,排名第三,仅次于云锦东方(118.32分)和前滩百合园288弄(114.96分)。
据悉,今年3月份以来,上海楼市掀起高端置业热潮,已相继诞生出绿城外滩兰庭、中海·顺昌玖里等多个“红盘”。此外,位于浦东世博板块的保利世博天悦于4月17日开始认购,均价16.8万元/平米,共推出291套建筑面积约170-400平方米的房源,认购首日已收获约80组认购;而香港置地启元推出80套房源,4天内获得认购190组以上,认购率约238%。
新房市场之外,法拍房市场上频繁成交的“天价顶豪”,也为上海豪宅市场添柴加薪。
近日,上海静安区巨鹿路的一套花园洋房易主,成交总价约3.1亿元,产证面积约307平方米,占地面积约557平米,成交单价约100.9万元/平方米。有消息称,该笔交易的中介佣金即高达900万元。此前,4月9日,长宁区夏都花园一套别墅被三名买家共竞价1904次,最终竞价人彭立以1.28亿元拍下这套豪宅。
更早一些时候,3月7日,一套原属于昔日“地产金融大佬”戴志康名下、如今只剩残垣断壁的“九间堂”独栋别墅房源拍出了1.44亿元,成交单价超21万元/平米。
高端住宅供应呈井喷状态
“上海市场上前期积压的豪宅需求正在慢慢释放。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示,从国家统计局公布的70城房价数据看,上海市场韧性很强,“的确正在向好,而且优质住宅产品的前景更为(令人)看好”。
据统计,从成交情况来看,今年截至2024年4月10日,上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套;其中内环内共成交1014套,而过去十年间,上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。
成交走高,与高端住宅市场供应放量不无关系。今年3月2日、4月1日,上海第三、第四批次新房集中供应入市,2次总计供应44个项目,共计10752套房源。据上海链家研究院监测,这两批次集中供应中,高端住宅供应呈近年来的井喷状态,平均单价超过10万元的项目各有6个,占比高达30%左右。
其中,三批次新建商品住房项目中,浦东的凯旋滨江园、黄浦的顺昌玖里、长宁的爱森宫苑的备案均价均在17万元/平方米以上。四批次新建商品住房项目中,位于徐汇的瑞峰宁苑、瑞盛宁苑(即香港置地·启元)备案均价为17.8万元/平方米;浦东的玖丽璟庭、黄浦的云筑雅苑、茂名公馆(凯德茂名公馆)备案均价均为16.8万元/平方米。
另据“同策豪宅”统计,上海豪宅市场2024年将有100个单价10万 新房项目(在售及待售),黄浦、静安、虹口等市中心内环内风貌别墅约42个。
同时,从新房市场来看,豪宅项目在位置上具有一定的稀缺性、一二手房“倒挂”的因素被不少受访人士提及。例如,58安居客研究院院长张波就向《华夏时报》记者分析表示,作为一线城市,上海高端改善盘的客群基础比较大。而近期热销的豪宅,基本上也都是一二手房“倒挂”的项目。
同策研究院也指出,不同于刚需客户的观望与谨慎,豪宅客户从资产配置角度,在没有其他更好的渠道配置资产情况下,抢占上海市中心核心资产至少能够保值;且虽然豪宅项目与二手房倒挂空间再收窄,但还是有明显的“倒挂”空间。
以融创外滩壹号院二期为例。记者在“贝壳找房”app上看到,目前融创外滩壹号院一期仅7套二手房在售,其中4套房源挂牌单价从22.12万元到24.97万万元不等、1套单价19.15万元/平米。又比如,中海·顺昌玖里17万的均价与周边翠湖天地、中海·建国里的成交单价仍有2-5万元的价差。
4月份,上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目入市,或为高端住宅市场再添热度。而房企也瞄准时机加紧“出货”。一位知情人士向记者透露,继北京融创壹号院、外滩壹号院二期后,上海黄浦亚龙项目也将于年内入市。而融创年报显示,公司大量优质资产在手,截至2023年底未售土储货值约1.23万亿元。2024年融创新增供货近千亿元,且超85%分布在一二线核心城市。
不过,卢文曦也谨慎地向记者强调,豪宅市场可被视为观察市场走向的其中一个风向标。但市场总有先热后热。相对而言,目前刚需市场的热度还没有同时抬升,“希望这份热度后续可以传导至刚需市场”。
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