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短短两天时间，中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”，03883.hk）接连发布了5份重要公告。

7月3日一早，该公司就在港交所挂出了补发的三份业绩报告以及一则复牌进展消息，前一日则披露了境外债务的整体重组方案。

截至2022年底，中国奥园共有约428亿元（约59亿美元）的境外计息负债，该公司计划发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。高达36亿美元的计息负债将转为“权益”入账。

据业内人士透露，出险1年多来，中国奥园董事会主席郭梓文频繁到香港与债权人磋商，曾供职中国奥园、因成功重组粤海集团而声名鹊起的武捷思也以私人顾问的身份施以援手，对推进该公司的债务重组发挥了重要作用。

郭梓文在中国奥园2022年的业绩报告中表示，公司正按照联交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利。“心向光明，未来可期。”1

36亿美元负债转“权益”

公告显示，6月30日，中国奥园与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约33%）组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。

根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

其中，中国奥园的子公司拟发行3只共计18亿美元的新债务工具，到期日自2026年9月至2031年9月，票据现金利率将为每年7.5%至8.8%。中国奥园拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，票据实物支付利率将为每年5.5%。

此外，中国奥园计划新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人持有的4亿股普通股， 将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。该公司还打算新发行1.43亿美元的无息强制可转换债券，将于2028年9月强制转换为普通股份。16亿美元永续债的现金分配率则是自2031年9月起每年1%起。

强制可转换债券及永续债发行后预期将作为中国奥园的“权益”入账，连同方案中的债转股，若重组方案完成，中国奥园的净资产将增加至少36亿美元，资产负债率显著改善。

7月3日，中国奥园的一位管理层对中国房地产报记者表示，重组方案成功实施后，郭梓文仍为公司的第一大股东及实控人，这是主要债权人的底线要求。

按照中国奥园的估算，未来十年左右，该公司的开发项目预期可产生累计无杠杆自由现金流总额约643亿元。现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约185亿元。于未来十年或更长时间内，该公司考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为80亿元至138亿元。其中，加拿大两个项目的资产净值约15.9亿元，已委托世邦魏理仕出售。

武捷思以顾问身份加盟

除了境外债务，中国奥园的境内债重组也有较为乐观的进展。截至7月3日，该公司已经与若干境内金融机构订立安排，完成本金逾327亿元的现有境内融资安排的展期，其他境内融资安排展期工作也已进入与境内债权人的协商阶段。

在中国奥园的债务重组过程中，有一位关键人物值得关注。“武捷思在2021年底就成为了郭梓文的私人顾问，给奥园的债务重组团队提供了不少专业意见和建议。他对老东家有感情，郭老板也特别信任、尊重他。”某业内人士告诉中国房地产报记者。

今年已72岁的武捷思有着“资本舞者”的称号，曾用3年时间令负债35.85亿美元的粤海集团扭亏为盈。地产业内对武捷思并不陌生，2005年，他受合生创展掌门人朱孟依邀请担任该公司行政总裁，任职期间成功引入淡马锡、老虎基金两大投资机构，为合生创展带来10亿港元战略投资。2008年，他转战中国奥园，担任执行董事兼董事局副主席，负责战略设计与业务并购，2013年辞任。2015年初，他又以融创中国团队的首席收购、兼并、债务重组官身份亮相，主导融创中国对佳兆业的收购。

根据公开资料，武捷思目前依然活跃在金融圈，现为深圳市富海银涛资产管理股份有限公司董事长，中信银行（国际）有限公司、中国工商银行（亚洲）有限公司的独立非执行董事，以及银基集团控股有限公司的非执行董事。其多年累积的债务重组经验及人脉，显然有助于中国奥园处理与各金融机构错综复杂的债务关系。

债务重组以及业绩报告刊发，都是中国奥园为了冲刺复牌而做的准备。从业绩表现来看，2022年，虽然该公司的营业收入仍延续下行趋势，同比下降62.6%至187.11亿元，但公司拥有人应占亏损收窄至78.43亿元，较2021年的约330.75亿元亏损有所改善。2022年，中国奥园实现物业合同销售额约202.2亿元，今年前6月的销售额为74.8亿元。

中国奥园没有在公告中披露具体的复牌时间，但其内部认为9月30日前复牌并无太大问题。

至于未来发展策略，该公司表示将继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性，化解风险，逐步恢复正常经营，朝着“低负债”“小而美”的定位发展。