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2023开年楼市如何,政策是否显效?

2023-02-01 16:35:38 尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页 来源:中指研究院

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2月1日下午,中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行,此次分享会以“2023开年楼市如何,政策是否显效?”为主题,会上来自中指研究院的专家们对2023年1月房地产市场、房企业绩表现、土地市场做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)

↓会议完整回放,点击下图观看↓

中指研究院指数事业部分析师孟新增:近期房地产市场总结与趋势展望

一、近期房地产市场形势总结

1. 置业意愿:假期影响下,置业意愿较上月基本持平,一线城市置业意愿继续提升。

2. 销售:重点100城销售面积同比降幅超两成,绝对规模降为2015年以来同期最低水平,单月已连续20个月同比下降。1月,重点100城成交面积仍处低位,环比降幅近三成,同比降幅仍超两成,降幅较上月有所扩大,主要受1月春节假期影响,大量返乡人群外流,市场活跃度下降较为明显。

各线来看,2023年1月各线城市成交面积同比均出现不同程度下降,其中一线城市同比降幅较大。

周度来看,1月上半月市场成交规模同比降幅收窄,下半月受春节假期影响,成交规模同比降幅扩大。

春节期间,春节楼市表现平淡,重点城市成交面积较去年春节同比下降,监测项目平均到访量有所提升,但购房者观望情绪重,实际成交较少。

3. 房价:2023年1月价格环比跌幅有所收窄,新房连续下跌7个月,二手房连续下跌9个月。下跌城市数量上,新房和二手房仍居高位,但较上月均减少,其中新房较上月减少6个,二手房减少3个。

4. 租赁:1月50城住宅平均租金环比继续调整,但整体同环比跌幅均有所收窄。

5. 供应:多因素导致房企推盘意愿不足,重点城市供应规模同比下降超四成,2023年1月受春节假期影响,房企推盘积极性减弱,同比降幅较大。

6. 库存:代表城市库存维持高位,各线城市短期出清周期均延长,其中大多数城市去化压力较大,特别是三四线城市。

二、近期政策分析及未来展望

1. 政策分析:央行金融支持房地产的四大政策方向更加明晰,需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。住建部针对今年房地产行业的政策方向给出了明确思路,政策将主要围绕“增信心、防风险、促转型”展开。

2. 政策趋势:刚需群体政策延续,改善需求的支持力度将加大,尤其是多孩家庭,政策将向高能级城市推广

3. 市场展望:短期来看,供需两端政策将继续加快落实,一二线城市住房需求旺盛,随着更多城市跟进放松限购限贷政策,有望率先迎来市场复苏,楼市“小阳春”或将在部分城市出现,但对于大部分城市而言,经济环境以及房价预期仍较弱,市场修复需要更长时间。

中指研究院企业事业部研究主管王琳:1月top100房企销总额为4223.3亿元,同比下降31.7%

2023年1月,top100房企销总额为4223.3亿元,同比下降31.7%,较去年同期降幅扩大8.6个百分点,主要由于1月逢春节假期,且市场活跃度有所下滑。其中top100房企单月销售额环比下降51.6%。销售额超百亿房企13家,较去年同期减少2家;超五十亿房企9家,较去年同期减少13家。top100房企权益销售额为3025.4亿元,权益销售面积为1997.5万平方米,同比分别下降35.2%和40.5%。

一、 竞争格局:各阵营企业均有变化

2023年1月,各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中,top10房企销售额均值为177.9亿元,较上年下降27.6%;top11-30房企销售额均值为61.0亿元,较上年下降29.3%;top31-50房企及top51-100房企销售额均值分别为27.3亿元和13.5亿元,同比分别下降42.2%和35.7%。

二、数量:第四阵营有所增加,五十亿阵营减少13家

2023年1月,不同阵营企业数量均有变化。具体来看,百亿以上阵营13家,较去年同期减少2家,销售额均值160.8亿元。第二阵营(50-100亿)企业9家,较去年同期减少13家,销售额均值64.9亿元。第三阵营(30-50亿)企业14家,较去年同期减少6家,销售额均值37.2亿元。第四阵营(30亿以下)企业为64家,较去年同期增加21家,销售额均值16.1亿元。

三、 交付力:典型房企以品质交付提升竞争力

交付力作为房企对业主的品质承诺,当前显得愈加重要。1月,部分房企公布了2022年交付情况,用数字交出 “交付”答卷。在房企进入“交付比拼”时代,房地产企业一方面通过精细化管理,持续夯实产品力,保障交付产品的品质化;另一方面,强化交付评估体系,构建品牌交付的最后一道保障。

中指研究院土地市场研究负责人张凯:2023年土地财政压力加剧,集中供地淡出历史舞台

一、2023年土地财政压力加剧

● 2023年1月供应、成交量均继续走低

● 2021年下半年土拍开始遇冷,为鼓励参拍,各地土地出让金缴清周期延至2022年,因此2022年土地出让金收入压力不大。2022年土拍热度进一步下滑,各地土地出让金缴清周期延至2023年,2023年各地方政府土地财政压力明显加大。

● 土地财政压力限制基建投资,从而稳经济增长能力受到限制

● 土地财政压力加剧城投债风险,甚至可能影响地方政府信用

二、持续优化供地质量和土拍规则

● 北京四批次石景山地块实行现房销售差异化定价(3000元/m2),一定程度补偿房企资金沉淀成本,五批次增加至两宗

● 深圳四批次由限自持、竞自持调整为限安居、竞安居,将自持改为可售,减少房企资金沉淀

● 武汉五批次多次延期,12月8日-12月27日分四次出让,与“集中组织出让活动”渐行渐远

● 武汉六批次部分地块未设地价上限( 2021年自然资源部830新政:15%溢价率)

● 2022年12月8日,自然资源部办公厅印发通知:

○ 地方政府应提前3个月公开拟出让地块清单

○ 商品住宅去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市需控制供地规模

○ 进一步淡化“集中供地”要求

三、2023年土地市场趋势展望

● 需求端:居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱仍然阻碍房地产市场企稳回暖

○ 需求端的刺激政策仍需加码(包括一线城市)

○ 稳定的政策环境是信心恢复的必要条件,也是居民收入预期恢复的前提

● 土地端:

○ 供应:土地财政暂无替代方案,2022年土地成交缩量,实质财政压力在2023年显现;地方政府要意识到正在与其他城市竞争房企投资额度(去化、利润);

○ 规则:多次分散供地,优化供地条件,降低参拍门槛,保障性住房用地公开供应(广州、深圳、北京等);非核心城市地价需下调(资产缩水>城投暴雷);

○ 成交:房地产市场面预期边际改善,但土地市场热度难有根本性恢复,地方国资企业仍将托底,预计2023年土地成交规模进一步小幅回落;

○ 分化:市场结构分化更加明显,核心城市需求端四限政策仍有大量放松空间,经济发展水平高、公共基础设施完备,对流动人口的吸引力强。三四线城市政策放开空间有限、人口流出、库存高企,谨慎进入。安全应成为2023年房企选择城市的重要标准。

往期分享会回顾(点击时间跳转)

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