国家统计局的一份报告 展现了房地产烧过头以后的焦摊子
2023-02-01 14:19:17 尊龙凯时ag旗舰厅官网-尊龙凯时登录首页 来源:房天下
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一份2022年的中国房地产统计报告,已经挂上了国家统计局的尊龙凯时登录首页官网,再丑的媳妇,也得见公婆啊。
说实话,调控这个活,之所以难办,就是火头稍微大一点,心情稍微急迫一点,就烧过头了。
这份统计表,就给我们展现了烧过头之后这个房地产焦摊子。
很遗憾,摊子还得有人收拾,其实这个所谓的“有人”,我看就包括“我们大家”。而不是好多人嘴里的“国家”。国家兴亡,匹夫有责。曾经那么激动控诉高房价,那么激动希望开发商吐一点利润,倒下几个巨头,有没有有没有?得,我们必须一起反思,不能把责任都推给他和他们。
↓今日中指报告精选↓
统计隐秘之处
显性的分析,都已经有专家分析到位了,但是隐秘之处还有一些:
① 从2022在建房地产工程的存量看,数量庞大到90.5亿平方米,是2022年销售量的6.66倍。换一句话说,维持2022年的消费量,就算过往两年的所有交易都是预售,都包含在这个在建工程里,目前在建商品房的存量至少可以消化3-4年。所以,我们没法让房地产只当2023年的支柱,而是还需要房地产当很多年支柱。
② 最新数据估算,2022年是中国61年以来人口首次负增长年。因为计划生育退出过慢,人口负增长早来了几年。深圳礼遇育龄家庭,一胎二胎三胎有递增的补助,补助需要强大的地方财政实力,而偏偏强势地区有更多“催人口”的实力,而弱势地区几乎所有的财力都来源于土地出让,房地产周转不了,“催人口”的实力也顺便丧失了。
③ 事关地方财政的2022年土地出让,只有10052万平米,下滑了53.4%,几乎是所有细分数据中最惨淡的。考虑到一线城市2022年的土地出让没有大滑坡,可见二三四五线城市土地市场的清冷,远不止于下滑一半。这些城市土地出让过度收缩,存货在建数量过于庞大,开发商战略重心又纷纷向热门城市转移,度过危机很难一蹴而就。
希望各城市均衡发展,事实上穿越了2022之后,各城市的发展却更加分道扬镳了。
借更少逼迫银行
中国老百姓2022年少买了4.85亿元商品房,只花了2.38万亿住房个人贷款,却让银行多增了7万亿储蓄。
从理论上说,这个巨大的调整,已经实现了政策愿景的初衷——让几万亿资金改道不进入房地产。但是带来的结果,这些资金并没有转而用于其他的消费,也没有转为投资资金去砸向科创,而是离开了楼市,回归了银行储蓄。而这些资金的快速离去,又为房地产业和地方财政带来了深重的危机,顺便为商业银行带来了危机。
其实银行的涉房贷款,占了40%,如果房地产缩水,商业银行的资产负债表就保不住了。
住房个贷一直是各大银行的香饽饽。首先是利率不低,其次是贷款借足20年长周期的不多,中途归还实际上为银行提供了更高的利息,因为还本还息,从来都不是平均的,大多数个贷都是前面还利息居多,后面还本金居多。
居民少借了房贷,多存了储蓄,逼迫商业银行要更多放贷给风险更高的个人、企业。也许这就是有专家说的:如果百姓多买几万亿房,就不至于经济那么难看了。
东部权重近六成
在全国房地产的一盘棋中,东部地区的权重显著增长为58%。
中部(28358亿元)、西部(24456亿元)、东北(3080亿元)三区域的房地产销售加总,与东部地区77413亿元相比,仍然差了21519亿元。这意味着中国房地产东部化的色彩,已经非常鲜明。只有发达一线城市和核心城市,才有像样的房地产,其他地方,住房的价格正在向一个目标回归:年度租金价格的20倍30倍就是房价。
如果把统计数据改成按销售平方米计,则东部的权重顷刻就下降了很多。主要是因为其他三个区域的商品房均价太低了。经过还原计算,各区域商品房销售均价最新面貌如下:
东部 每平米13728元
中部 每平米 6959元
西部 每平米7070元
东北 每平米7495元
继续高喊跌跌跌的人请注意了,即使喊跌,从此请你们把跌的目标锁定为东部高房价城市吧,中部、西部、东北的房价,已经实在跌不起了,再跌就跌没了。
很多专家说,2023年有很大的房地产转圜机率,我非常希望可以顺利实现。也许今年房地产的数据会止住跌势。但是这些数据止跌,是以东部一线大城市权重进一步增加为背景的。除了东部一线城市、个别中部和西部名城,其余城市的商品房,如果没有雷霆措施,非常有可能陷于绵绵下跌无绝期,怎么扶都扶不起来。
而相当一部分房地产公司,都在全国各地有卖不掉的“在建工程”,想想那90.5亿平方米悬在那里,只有来一轮大牛市,才能消化掉。
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